בדיקת היתכנות לפרויקט תמ”א / פינוי בינוי

ישנם לא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית. השלב הראשון ביותר בכל פרויקט התחדשות עירונית הוא שלב חשוב מאוד. בשלב זה יש צורך לבצע בדיקת היתכנות מקדימה שהמטרה שלה היא לבחון בצורה עמוקה את האפשרויות השונות העומדות על הפרק לצורך ייזום הפרויקט.

בדיקת היתכנות – במה מדובר?

בדיקת היתכנות היא כאמור בדיקה חשובה מאוד שנערכת בכל פרויקט של התחדשות עירונית. הבדיקה המדוברת מורכבת משלושה נושאים עיקריים:

בדיקת היתכנות חברתית שהמטרה שלה היא לבדוק את ההיענות של הדיירים במבנה שמהווים את בעלי הזכויות במבני המגורים המיועדים לתהליך ההתחדשות.

בדיקות היתכנות תכנונית שהמטרה שלה היא לבחון באופן כללי את אפשרויות התכנון והבנייה במבני המגורים המיועדים לפרויקט

בדיקת היתכנות נוספת היא בדיקת היתכנות כלכלית אשר המטרה שלה היא לבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. בבדיקה זאת בודקים מהי העלות המשוערת של הפרויקט.

חשוב מאוד לדעת כי מכיוון שיש שני סוגים של פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית שהם: פרויקט תמ”א 38 ופרויקט פינוי ובינוי הרי שלכל אחד מהם יש בדיקת היתכנות שונה מבחינת המהות שלה וההתאמה שלה בשלושת נושאי הבדיקה הרלוונטיים.

קרדיט תמונה: פיקסהביי

מהי בדיקת היתכנות חברתית?

גם בפרויקטים מסוג פינוי בינוי וגם בפרויקטים מסוג של תמ”א 38 בדיקת היתכנות חברתית מהווה את השלב הראשון והחשוב של הבדיקה שכן, המטרה של הבדיקה היא לבדוק את ההיענות של בעלי הזכויות לפרויקט. לצורך קיומה של הבדיקה יש לקיים פגישה מרוכזת שבה ישתתפו כמה שיותר בעלי זכויות במתחם המגורים או במבנה המגורים המיועד לפרויקט. במהלך הפגישה יוצגו לבעלי הזכויות עיקרי הפרויקט וכן התנאים המקדימים ליישום הפרויקט. בדיקת ההיתכנות המדוברת רלוונטית בעיקר לצורך גישוש ראשוני בקרב בעלי הזכויות ואין צורך בשלב זה לערב גורמים מקצועיים חיצוניים. כן כדאי לערב חברת ליווי וניהול פרויקטים בתחום התחדשות עירונית כגון:
חברת קרסו נדל”ן אשר יכולה לסייע בשלב זה בצורה יעילה ואיכותית.

מהי בדיקת היתכנות תכנונית?

בדיקת היתכנות תכנונית בשני הפרויקטים בתחום התחדשות עירונית מחייבת להיעזר בגורמים מקצועיים על מנת  לבדוק מהן האפשרויות העומדות לרשותכם בהיבט התכנוני. ניתן להיעזר בגורמי תכנון ובנייה מטעם הרשות המקומית שבשטחה ממוקם מתחם המגורים או מבנה המגורים המיועד. חשוב לשים לב כי המטרה העיקרית של הבדיקה המדוברת היא לבדוק האם ניתן או לא ניתן לקדם את הפרויקט במתחם המגורים המיועד.

מהי בדיקת היתכנות כלכלית?

כל פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית הוא מיזם עסקי שהמטרה שלו היא ליצור רווח ליזמים תוך מתן תמורה מספקת לבעלי הזכויות ועל כן, בדיקת ההיתכנות הכלכלית מהווה חלק בלתי נפרד מגל בדיקת היתכנות מקדימה הן לפרויקטים של תמ”א 38 והן לפרויקטים מסוג פינוי בינוי. הבדיקה המדוברת תקבע על פי ערך הקרקע באזור המיועד, על פי היחס בין מספר הדירות הישנות במתחם או במבנה המיועד להריסה לבין מספר הדירות החדשות שתהיה אפשרות להקים בפרויקט ועוד.